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Generar patrimonio a través del apalancamiento

25 jun 2021

Alberto Jiménez Nolasco, Invesment Counselor y Gustavo López Cruz, Director Divisional Banca Patrimonial

La situación actual de las tasas de interés hace que las personas se pregunten cuál será la mejor estrategia de inversión considerando que la tasa libre de riesgos se encuentra alrededor del 4% y los activos de riesgo (capitales) aún continúan con mayor volatilidad dados los acontecimientos que aún siguen impactando a la economía internacional. Si bien la estrategia de inversión no es, y nunca será, disminuir por completo posiciones en activos de riesgo, sí lo es ser más selectivos en la ponderación de activos rezagados o con catalizadores que permitan mejorar el desempeño del portafolio en el largo plazo.

En este sentido, el apalancamiento o crédito puede resultar una buena estrategia de inversión que permite no solo la diversificación en otra clase de activos, sino también la multiplicación del patrimonio y la obtención de un flujo de efectivo en el mediano plazo. Esto usualmente puede hacerse a través de un crédito hipotecario, cuyas tasas actuales en el mercado oscilan alrededor del 8.0% en plazos de hasta 20 años. Si bien en primera instancia la estrategia no aparenta ser tan atractiva como un esquema de inversión, profundizando en el análisis del mismo comienza a serlo debido a que las rentas que generan los inmuebles se encuentran en promedios del 5-6% dependiendo de las características inherentes del mismo. Aunado a ello, se tiene que considerar la plusvalía en el inmueble proveniente del crecimiento en el precio de las materias primas, inflación, así como de la escasez de terrenos o propiedades habitables. De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal, el valor de las viviendas en México se apreció el 5.8% en el 2020.

De esta manera se observa que los costos del financiamiento en términos de flujos de efectivo comienzan a disminuir a través del tiempo, no olvidando que la tasa del crédito es fija durante la vida del mismo y las rentas irán incrementándose de manera anual a razón del crecimiento en la inflación y apreciación del inmueble.  En un periodo entre seis y siete años, los flujos de efectivo comenzarán a ser positivos en la estrategia, esto sin considerar la plusvalía del inmueble que solo puede hacerse efectiva al momento de la venta.

Ahora bien, al convertir una estrategia de apalancamiento en una inversión hay implícitos algunos riesgos, siendo el más relevante dejar de percibir una renta por un periodo de tiempo. Este riesgo es mitigado no sobreextendiendo la capacidad de endeudamiento, misma que las Instituciones financieras usualmente calculan en un 40% de los ingresos netos de las personas. Cada inversionista es diferente y tiene una aversión al riesgo distinta. Lo importante es darse un margen suficientemente cómodo que permita contraer una deuda sin cambiar los hábitos de consumo, incluso, en momentos que la propiedad no esté rentada.

Se puede concluir que, aunque el entorno macroeconómico aún no se vislumbra con mucha claridad, sí se puede deducir que los niveles de tasas actuales le permiten al inversionista diversificar en activos cuyo rendimiento le brinde un flujo de efectivo, sin la necesidad de descapitalizar sus inversiones y generando un patrimonio en el largo plazo. El adquiriente no tan solo estaría teniendo el flujo mensual (más un incentivo fiscal al momento de deducir el interés real de la hipoteca en la declaración anual), también una plusvalía en el inmueble a futuro, que, en la suma, será mayor al costo del crédito. En los mercados, siempre hay oportunidades para el que decide tomarlas y las tasas actuales presentan una buena oportunidad para adquirir crédito.


Alberto Jiménez Nolasco, Invesment Counselor y Gustavo López Cruz, Director Divisional Banca Patrimonial y Privada División Sur de BBVA México.