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Para invertir en el sector inmobiliario

5 nov 2018

Durante más de una década se ha visto el fuerte dinamismo que ha experimentado el desarrollo urbano en México, sobre todo en el sector inmobiliario, impulsado por el incremento sustancial en el financiamiento para la adquisición de vivienda.

El desarrollo en este sector ha pasado de un modelo en donde las principales ciudades del país crecieron de manera horizontal con desarrollos ubicados en zonas cada vez más alejadas a los centros de trabajo y servicios, a un modelo que contempla mayor densidad habitacional que permite proveer servicios básicos de manera eficiente, con vías de comunicación y opciones de trasporte adecuadas a las necesidades de las comunidades. Este modelo de desarrollo ha permitido incrementar la demanda de vivienda en zonas cercanas a los centros de trabajo, servicios y entretenimiento, siendo la ubicación el principal factor para detonar plusvalía en la vivienda de las principales ciudades.

La plusvalía que se genera en lugares con gran demanda habitacional ha resultado ser un atractivo importante para los inversionistas, pues han entregado un rendimiento anualizado entre 10% y 18% en ciertas zonas y épocas de inversión. Sin duda estas tasas de rendimiento resultan atractivas en comparación al nivel cercano a 8% de las tasas de interés.  

Existen diversas formas y vehículos para poder realizar inversiones en el sector de bienes raíces. Se puede participar como desarrollador, arrendador o inversionista ya sea de manera directa o a través del mercado bursátil mexicano.

También existen inversiones a través de acciones en empresas enfocadas al sector de bienes raíces, FIBRAS (Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces) CKDs (Certificados de Capital de Desarrollo) y CerPis (Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión), principalmente, siendo estos dos últimos considerados vehículos alternativos con mayor sofisticación.

Las FIBRAS son fideicomisos que se dedican principalmente a la adquisición de bienes que se destinen al arrendamiento, ofreciendo diversificación en la cartera de los inmuebles en los que participa, minimizando riesgos e integrando a pequeños y grandes inversionistas, extranjeros, nacionales, particulares e institucionales en inversiones y proyectos de gran escala. Este vehículo ofrece dividendos trimestrales que se encuentran actualmente en promedio entre un 8% - 9%, adicional a un rendimiento por apreciación de capital estimado en promedio del 25% según el consenso de los principales analistas del sector.

Los CKDs tienen un enfoque a inversiones de capital privado, donde los recursos obtenidos son destinados al financiamiento de proyectos con rendimiento a largo plazo, tales como infraestructura y proyectos inmobiliarios. Los CKDs tienen una vida promedio de 10 años; tradicionalmente los primeros cinco son dedicados al desarrollo y adquisición del portafolio de activos y los últimos cinco a la maduración y venta de los activos. Este tipo de proyectos ofrece una Tasa Interna de Retorno anualizada bruta (TIR) entre un 15% -19% en promedio.

Los CerPis son instrumentos con enfoque a proyectos de infraestructura perfilados hacia inversionistas institucionales y calificados, ya que cuentan con la particularidad que se emiten a través de ofertas públicas restringidas. Además, este tipo de instrumentos contempla una mayor flexibilidad para los administradores en la toma de decisiones, ya que tienen una estructura societaria más flexible.

Actualmente existen vehículos que permiten participar en todo el espectro de inversiones del sector inmobiliario, desde un enfoque como desarrollador con mayores riesgos hasta uno de arrendadores en busca de una renta periódica. Si se tiene interés en participar en este tipo de inversiones, lo mejor es acercarse a un especialista en inversiones para saber cuál de estos instrumentos es adecuado para el perfil de cada persona, así como el horizonte de inversión que ofrecen.

Por Gerardo Valdivia Díaz
El autor es Sales & Trading Desk BPyP de BBVA